Mario A. Muñoz
mmunozl@prensa.com
En medio del dinamismo de la industria de la construcción, se abre paso la incertidumbre.
Los indicadores evidencian señales de alerta y especialistas advierten de una baja en la demanda de departamentos de alto costo, lo que estanca varios de los proyectos en estudio o próximos a construir.
Los bancos se han vuelto más exigentes. Piden mayores garantías en los préstamos interinos de construcción, en ocasiones el 50% de la preventa concretada y un aporte de los inversionistas que al menos costee el 50% de la obra.
Pero lo que le da respiro a la actividad es que obras de envergadura continúan su curso, como la ampliación del Canal, la construcción del proyecto comercial Los Faros, la cinta costera y la nueva autopista de Panamá- Colón.
También se esperan, según datos oficiales, unas 20 obras públicas y privadas consideradas como megaproyectos, incluyendo centros comerciales, infraestructura urbana, de carretera y de los sectores eléctrico y energético que están en ejecución o en
estudio.
Construcción de edificios
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| Estimación. En 2009 se construirán mil apartamentos menos, respecto a 2008. LA PRENSA/Gabriel Rodríguez |
Es difícil que la construcción logre sustraerse a los problemas internacionales, en especial a la crisis económica e inmobiliaria que ha provocado una caída mundial de la demanda.
El presidente electo de la Cámara Panameña de la Construcción (Capac), Jaime Jované quien asumirá su cargo el 14 de enero confirma que habrá un bajón en la construcción de edificios.
“Se dará una disminución en la edificación de apartamentos de alto costo y bajará la inversión porque al cliente al que están dirigidos estos proyectos tendrá aprehensiones para hacer inversiones”, señala el dirigente.
El segmento de departamentos de alto costo ha contribuido a que la actividad inmobiliaria haya atravesado uno de sus mejores tiempos. En 2007 la industria registró un crecimiento de 20.3% y el cierre estimado para 2008 es de 27.3%, según la
Capac.
De acuerdo con la consultora Intracorp, que ha realizado una proyección del sector inmobiliario, para 2009 habrá una caída en el área de la construcción de condominios en el distrito de Panamá. Se estima que en esta zona, en que se construyeron un millón 95 metros cuadrados en 2008, se levantarán cerca de 918 mil metros cuadrados en 2009.
Se prevé que en 2009 se dejarán de edificar mil piezas. Es decir, que de 6 mil apartamentos se levantarían 5 mil.
La dinámica se empezó a ver desde el tercer trimestre de 2008. La Capac ha registrado una desaceleración en el producto interno bruto de la construcción (PIB) y la generación de empleos.
Este PIB pasó de 277.7 millones de dólares en el tercer trimestre a 270 millones en los últimos meses del año. Y los empleos disminuyeron de 38 mil a 30 mil en el mismo período.
La construcción representa alrededor del 5% del PIB total del país.
La oferta debe ir cambiando según Luis Carlos Moreno, presidente del Colegio de Arquitectos, quien reconoce que hay que atender más las necesidades de las familias de medianos y bajos ingresos.
Restricción del crédito
“Últimamente ha sido más notoria la restricción de la banca a los préstamos interinos”, sostiene Jované, quien asegura que se ha mantenido la salud financiera tanto del promotor como del constructor.
Los ajustes en el crédito a la construcción se han dado mayormente para proyectos cuyo valor del metro cuadrado sobrepasa los mil dólares.
Esto podría provocar un replanteo de proyectos, fenómeno del cual no hay datos oficiales, aunque fuentes vinculadas a la industria aseguran que la construcción de algunas torres de departamentos ha sido pospuesta.
El inversionista español Diego Quintans cuenta, por ejemplo, que está haciendo gestiones para recuperar los abonos de departamentos de los edificios The Plaza Obarrio (calle 60-61 de Obarrio) y The World Gallery, cuyos promotores desistieron de construir.
“En total aboné en 2007 un total de 41 mil dólares junto a la firma de contratos de promesa de compraventa, pero no he logrado la devolución”, señala Quintans.
Se intentó contactar en repetidas ocasiones a los representantes de Homes Real Estate Investment, promotor de ambos proyectos, pero no hubo respuesta acerca de la supuesta cancelación del proyecto.
Eduardo Ameglio, presidente de Convivienda, pronostica que 2009 será un año de ajustes debido a la crisis de liquidez mundial, y al menor ritmo de crecimiento de la economía en el país.
“Consideramos que los proyectos concebidos para el mercado de extranjeros o como inversión sufrirán el mayor de los ajustes”, dice el dirigente.
Los proyectos previstos para el mercado nacional, sostiene, seguirán desarrollándose sin alteraciones, y con el mismo ritmo de hace unos cuatro años.
“La industria inmobiliaria tendrá un crecimiento menor, pero positivo”, señala.
“No podemos dejar de considerar la crisis financiera en los mercados internacionales, añade, cuyas secuelas han afectado y seguirán afectando en mayor o menor grado a todas las economías, pero ni los analistas con reconocimiento internacional tienen una base sólida para pronosticar lo que sucederá”.
El dirigente recuerda que los gobiernos de las grandes potencias están implementando una serie de políticas y estrategias para tratar de estabilizar la situación. Se refiere a los paquetes de ayuda financiera para salvar algunas industrias en Estados Unidos y el recorte de tasas.
Ameglio confía en las cualidades y características de la economía local, que pareciera, ayudarán a sortear con mucha más solidez la crisis, si se compara con el pronóstico de otros países en la región.
Jované apunta a la inversión estatal para asegurar el desarrollo de la actividad y la manutención de los empleos.
“El Estado, independientemente de la administración, debe mantener la construcción de hospitales, escuelas y viviendas de interés social”, añade.
También se requiere impulsar el desarrollo de obras de infraestructura. El déficit habitacional representa, además, un potencial y un canal donde las inversiones se pueden focalizar.
Según el Ministerio de Vivienda, se requieren 160 mil 552 unidades, de los cuales el 25.9% iría destinada a familias cuyo ingreso es de más de 600 dólares mensuales.
“Hasta el momento la oferta no ha logrado cubrir la demanda existente, así que creemos que se debe cuidar y empujar la inversión de interés social”, dice Jované.
En caída libre
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| Jaime Jované LA PRENSA/Noriel Rodríguez |
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| Jaime Jované LA PRENSA/Noriel Rodríguez |
Un estímulo que podría hacerse sentirse en 2009 es la caída de los precios de los materiales de construcción.
Pero los inventarios de los materiales en el país son altos, admite Jované, y por ello la baja de precios tarda en traspasarse al consumidor final.
Los inversionistas que no tienen un proyecto en marcha pueden esperar a que bajen los precios de los materiales, pero existe el riesgo de que sus clientes no los esperen.
Por otro lado, a los que han comenzado sus obras se les hace difícil atrasar los tiempos de entrega para beneficiarse de los precios bajos, porque podrían pagar penalidades por incumplimiento en los contratos.
Carla M. López Abello, directora de avalúo y asesoría de CBR Richard Ellis Panamá, dice que se han dado cambios en las condiciones de mercado.
El año 2008 terminó con un dejo de incertidumbre.
López enfatiza que “las instituciones financieras están colocando los créditos de construcción con mucha cautela, ya que en estos momentos les es imperativo valorar la liquidez a corto plazo por encima de las futuras ganancias. Esto afecta primordialmente a la oferta agregada de proyectos en construcción”, dice la especialista.
A partir de 2008 las ventas en etapa de preconstrucción se hicieron más lentas, y por tanto el inicio real de los proyectos.
“De acuerdo con los propios promotores que hemos consultado, la cantidad de compradores estadounidenses empezó a disminuir notablemente desde marzo 2008, prevaleciendo canadienses, europeos y latinoamericanos”, dice.
“Actualmente podemos observar que en un sector como la Avenida Balboa donde se vendió y revendió en un período muy corto todo el suelo disponible y se ha anunciado una veintena de proyectos las obras que han iniciado construcción no llegan ni a 10 edificios”, señala López y agrega que es probable que no se den nuevas construcciones hasta que estos proyectos estén terminados o con un grado de avance mayor.
Sin embargo, añade que a mediano plazo estas circunstancias contribuyen a un sano equilibrio entre la oferta y la demanda.
En los submercados comerciales donde se venden locales, oficinas y galeras el panorama no es tan claro.
Para la consultora, el crecimiento económico registrado en los últimos dos años, a través de las actividades de servicios que constituyen la fortaleza competitiva de Panamá, ha generado una fuerte demanda de oficinas.
Las ocupaciones se han mantenido altas, con precios de venta y arrendamientos en crecimiento, a pesar de que la oferta se ha duplicado.
Se espera que a finales de 2009 y en 2010 se entreguen algunos proyectos que se encuentran en construcción, si se logra mantener tasas satisfactorias de crecimiento económico.
Por otra parte, la Zona Libre de Colón constituye un mercado inmobiliario muy especial y sensitivo, cuyo movimiento está totalmente desvinculado de la economía local. Actualmente, los precios han alcanzado niveles históricos, llegando a sobrepasar incluso a los de la ciudad de Panamá.
“Hemos corroborado que los precios de venta y arrendamiento en la ZLC están relacionados a los ciclos del comercio mundial, y muy especialmente a la producción en Oriente, que es el gran proveedor de mercancías hacia los mercados norteamericano, europeo y latinoamericano”, dice López.
Dada la contracción de los mercados, es de esperarse una baja comercial; sin embargo, su magnitud no puede ser evaluada hasta que se complete la primera mitad del año y se vislumbre el grado de éxito de las medidas económicas tomadas en Estados Unidos y Europa.
Por tanto, se espera que los precios se mantengan, aunque podrían darse bajas en la segunda mitad del año.
Es probable que en los próximos meses, si bien no tengamos a la vista muchos nuevos proyectos, el mercado secundario se mantenga activo y muestre un mayor grado de sofisticación.
Algunas empresas podrían preferir acogerse a la modalidad de venta con arriendo, que les permitiría capitalizarse sin mayores traumas operativos ni de imagen.
Estas operaciones, basadas en la renta, pueden agruparse en la formación de fondos inmobiliarios, figura que en nuestro país al momento es poco común, pero que puede ser muy interesante a mediado plazo.
Cambios
Convivienda sostiene que se requiere hacer ajustes para mantener el crecimiento, conjugando los esfuerzos tanto del sector privado como del Gobierno.
Se debe controlar la especulación, según el gremio, normalizando, sobre todo, los precios de la tierra y de los materiales de construcción.
Para ello se tendrían que aplicar nuevas políticas que permitan y faciliten la llegada de nuevos productos al mercado nacional, incrementando la oferta y controlando el monopolio y la especulación.
Construcción y vivienda en números
3,744.20
MILLONES de dólares. Es la cifra estimada que aportó la industria de la construcción al producto interno bruto (PIB) en 2008. El PIB estimado de ese año fue de 18 mil 720 millones de dólares.
10.13%
PORCENTAJE estimado de la variación anual del PIB nacional de 2008. Esta cifra registra un descenso comparado con el 11.54% de 2007.
25.9%
PORCENTAJE de viviendas destinadas para familias de ingresos mayores a 600 dólares, de las 160 mil 552 unidades que el Ministerio de Vivienda estima que se necesitan.
No necesito ver un calendario o sentir las puntas de los dedos cual roca para saber que el primer día del año se está acercando rápidamente. Mi correo lo delata, repleto como está de copias de libros nuevos y reediciones sobre dietas.