Alex E. Hernández
aehernandez@prensa.com
En Punta Pacífica, Costa del Este y Avenida Balboa hay entre 8 mil y 10 mil apartamentos recién construidos o en construcción, cuyos precios por metro cuadrado van de 2 mil a 5 mil dólares. Poco menos de la mitad de los pisos no se ha vendido.
No hay cifras oficiales en la Contraloría General ni en el Ministerio de Economía, y mientras los promotores tratan de forma tímida el resumen de sus ventas, en el sector ya se habla de una sobre oferta.
En este entorno el modelo de alquiler cobra fuerza. Los promotores abrigan esperanzas de arrendar o vender a ejecutivos de alto perfil que están llegando a Panamá. Paradójicamente, los precios no han bajado y se empieza a hablar de un “congelamiento técnico”.
¡Vendo un apartamento!
alex e. hernández
aehernandez@prensa.com
La construcción de apartamentos de lujo no es un negocio olvidado. El ritmo de 2007 que algunos llamaron burbuja inmobiliaria se fue desacelerando, pero las inversiones en este segmento continúan.
Se calcula que hay una oferta de entre 8 mil y 10 mil apartamentos recién construidos o en construcción con precios por metro cuadrado de entre 2 mil y 5 mil dólares en el área de Punta Pacífica, Costa del Este y Avenida Balboa. ¿Habrá tanta demanda como para llenar estos apartamentos?
En el sector son tímidos para hablar del tema, pero hay cálculos no oficiales que refieren una sobreoferta que podría rebasar las tres mil unidades. Dicho de otra forma, cerca de la mitad de las unidades no tiene dueño.
Félix Carles, corredor de bienes raíces, reconoce que hace cuatro años cerca del 70% de los compradores eran especuladores. Gente que trataba de enganchar la compra con precio preferencial (antes de que se iniciara la construcción) para luego vender el bien tres veces más caro.
El negocio no fue tan exacto como se pensaba; vino la crisis internacional y de esta forma se abstuvieron los potenciales clientes internacionales.
Ahora muchos de los “inversionistas” tratan de sacarle provecho a su bien a través de un alquiler con el que puedan cubrir los gastos hipotecarios y de mantenimiento. O en el mejor de los casos encontrar a un comprador que esté dispuesto a pagar más de 300 mil dólares por una unidad.
La esperanza que abrigan los que están en el negocio inmobiliario es que con la llegada de ejecutivos de multinacionales como Caterpillar, Procter & Gamble y de las empresas asociadas a la ampliación del Canal, se puedan rentar o vender los apartamentos existentes.
Por ello, dice Carles que a pesar de una demanda incierta los precios no han bajando como se esperaba y lo que ha pasado es un “congelamiento” técnico.
Hay vendedores que bajo algunas circunstancia pueden hacer buenas deducciones a favor de los clientes.
Si se trata de alquiler, hace una gran diferencia el tiempo de permanencia y el método de pago. Si el cliente cancela la anualidad del apartamento con un cheque, el costo puede reducirse hasta en un cuarto.
Cuando se trata de un proceso de venta juega un papel importante el tiempo que ha tardado el vendedor en conseguir a un cliente con ganas de invertir.
En las áreas de Costa del Este, Punta Pacífica y la Avenida Balboa se concentra el mayor número de torres de apartamentos de alto costo. Los nombres de Btesh & Virzi, Grupo Bern y F & F Properties pertenecen a algunas de las promotoras que le siguen apostando a estas zonas.
Sin contar los proyectos que ya están terminados, estas tres firmas son responsables de 16 de los 22 paquetes habitacionales que se construyen en las mencionadas zonas.
Para Eduardo Ameglio, presidente del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda, es positivo que sean pocas empresas las que están construyendo estos grandes proyectos porque son fuertes y, a pesar de que las ventas bajaron por la crisis financiera internacional, no detuvieron las obras.
“De lo contrario, se hubiera tenido una crisis inmobiliaria y muchas obras hubieran quedado a medio construir y pasado a la historia”, dijo.
Algo que sí ha ocurrido, y que varias promotoras reconocen, es la transformación en el modelo de administración de las torres.
Algunas que estaban pensadas como complejos habitacionales fueron transformadas en “condo-hoteles”, como es el caso del Megápolis. Con ello se le da al propietario el incentivo de recibir ganancias cuando la propiedad es rentada.
Aunque las inversiones en construcciones y remodelaciones han aumentado año tras año desde 2005 hasta 2009, en los últimos periodos éstas han tenido un cambio de dirección, tras enfocarse en proyectos cuyas unidades no sobrepasen los 150 mil dólares en precio de venta.
La demanda inmobiliaria no estaba respondiendo a las necesidades de los locales. Había apartamentos sin construir que se vendían por más de un millón de dólares. Y la tendencia era insostenible.
Ahora entran a jugar una función importante los proyectos de interés social. La construcción de estas casas, que había quedado marginada por el auge de proyectos de alto valor toma dinamismo.
Para este año se proyecta la construcción de mil 691 viviendas en este segmento, lo que representa un incremento de 39% en comparación con 2009, cuando se construyeron mil 217.
Para la promotora Natasha Sucre, de Inversiones Natasha, este es el mejor momento para comprar una vivienda. Se prevé que el precio aumentará tras el alza de un 5% a 7% del impuesto de transferencia de bienes, muebles y servicios (ITBMS) en los materiales de construcción básicos.
El alza podría presionar más a las promotoras, hambrientas de más negocio en un mercado que presenta limitaciones.
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